OSBB czy firma zarządzająca - jaka jest różnica i co wybrać.

Wiele Ukraińców, którzy mieszka w budynkach wielomieszkaniowych, często zadaje sobie pytanie, kto powinien dbać o zarządzanie budynkiem, piwnicami, windami, oświetleniem i terenem wokół budynku. Dwa podstawowe modele zarządzania to OSBB (związek właścicieli mieszkań) i firma zarządzająca. Oba te modele działają zgodnie z prawem, ale różnią się od siebie.

W przypadku większości Ukraińców, którzy mieszka w budynkach wielomieszkaniowych, pojawia się pytanie: kto powinien troszczyć się o stan budynku, piwnice, windy, oświetlenie, dachy i teren przyległy do budynku? Dwa główne modele zarządzania - to OSBB (związek właścicieli mieszkań) i firma zarządzająca. Oba te modele działają zgodnie z prawem, ale mają między sobą istotne różnice.

Jak działa OSBB - i co daje mieszkańcom

OSBB to dobrowolne stowarzyszenie właścicieli, które powstaje w celu samodzielnego zarządzania budynkiem. Takie stowarzyszenie ma status prawny, prowadzi rachunki, zawiera umowy i podejmuje decyzje za pośrednictwem ogólnych zgromadzeń mieszkańców.

Zalety OSBB:

• pełna autonomiczność - mieszkańcy sami wybierają, z kim zawierać umowy, jakich wykonawców zatrudniać, jak zarządzać funduszami;
• przejrzystość wydatków - wszystkie płatności i budżety są zatwierdzane wspólnie;
• możliwość oszczędzania - OSBB często znajduje tańszych wykonawców niż ci, którzy są proponowani przez firmę zarządzającą.

Ale są też wady. Tak, odpowiedzialność spada na mieszkańców - ktoś musi prowadzić księgowość, organizować zebrania, kontrolować remonty. Ponadto potrzebna jest aktywna współpraca - pasywni współwłaściciele mogą hamować podejmowanie decyzji.

W 2025 roku stworzenie OSBB wspierane jest przez programy rządowe i samorządowe, w tym możliwość uczestnictwa w inicjatywach dotyczących efektywności energetycznej.

Jak działa firma zarządzająca

To prywatna osoba prawna, którą mieszkańcy wybierają (lub która jest powoływana przez radę miejską, jeśli decyzja nie została podjęta przez samych mieszkańców). Firma odpowiada za cały zakres usług - od sprzątania po remont główny.

Zalety firmy zarządzającej:

• mniej trosk dla mieszkańców - nie trzeba organizować OSBB, prowadzić dokumentację, szukać wykonawców;
• jest odpowiedzialna struktura - w przypadku awarii, uszkodzeń czy niespełnionych zobowiązań można się kontaktować bezpośrednio.

Wady:

• minimalny wpływ mieszkańców - stawki ustala firma, trudno je zmienić bez zgody samej firmy;
• ryzyko niskiej jakości usług - jeśli firma nie wywiązuje się z zobowiązań, można ją zmusić jedynie przez sąd.
• opłaty mogą być wyższe - mieszkańcy nie mają mechanizmów kontroli cen.

W przypadku niezadowolenia z usług takiej firmy, zmiana jej nie jest łatwa, podkreślają w korporacji nieruchomości RIEL. Zgodnie z prawem, wymagana jest decyzja większości współwłaścicieli, zawarcie nowych umów i często - porady prawne.

Regulacje prawne: co się zmieniło

W 2025 roku obowiązuje Ustawa Ukrainy 'O szczególnych warunkach wykonywania prawa własności w budynku wielomieszkaniowym', która określa, że współwłaściciele mają prawo:

• wybrać formę zarządzania budynkiem;
• utworzyć OSBB w każdej chwili;
• zmienić firmę zarządzającą, jeśli są uzasadnione roszczenia.

Obowiązuje także zaktualizowany mechanizm elektronicznego głosowania współwłaścicieli - przez Dii lub usługi lokalnych organów samorządowych.

Jaki model jest korzystniejszy w dłuższej perspektywie

1. OSBB - to większy wysiłek na początku, ale potencjalnie wyższy poziom kontroli i efektywności. Szczególnie korzystne, jeśli mieszkańcy są aktywni, zainteresowani zachowaniem budynku i gotowi brać udział w sprawach.
2. Firma zarządzająca - bardziej wygodne dla pasywnej większości, ale ten model może nie motywować firmy do wysokiej jakości usług, jeśli nie ma konkurencji lub kontroli.

W nowo wybudowanych budynkach deweloper zazwyczaj 'wyznacza' swoją firmę, ale po wprowadzeniu budynku do użytkowania mieszkańcy mają prawo zmienić formę zarządzania.

Co jeszcze warto wiedzieć Ukraińcom

Mieszkańcy budynków wielomieszkaniowych często uważają teren przyległy (plac zabaw, ławki, drzewa) za swoją własność, ale prawnie ta kwestia nie jest taka prosta. Obecnie znów pojawiło się pytanie o status prawny tej ziemi: kto nią zarządza, co można i czego nie można na niej robić, a także kto ma prawo nią dysponować, szczególnie w czasie wojny i odbudowy po wojnie.

Ponadto mówiliśmy, że ukraiński rynek nowobudów przeszedł znaczne zmiany w ciągu ostatniego roku: inwestorzy, którzy wcześniej byli siłą napędową, teraz zajęli postawę wyczekującą z powodu wysokich kosztów budowy. Zmusza to deweloperów do przemyślenia swoich strategii, koncentrując się na projektach niszowych zamiast na dużych budowach.

Artykuł porównuje dwa podstawowe modele zarządzania budynkami wielomieszkaniowymi - OSBB i firmę zarządzającą. Zaznaczają się zalety i wady każdego z modeli, a także podkreślają znaczenie aspektu prawnego przy wyborze formy zarządzania. Równocześnie wskazują aktualne kwestie interesujące Ukraińców, związane z prawnym statusie terenu przyległego oraz zmianami na rynku nowobudów.