ОСББ или управляющая компания — в чем разница и что выбрать.

Многие украинцы, проживающие в многоквартирных домах, часто сталкиваются с вопросом, кто должен заботиться об управлении домом, подвалами, лифтами, освещением и территорией вокруг дома. Две основные формы управления — это ОСББ (объединение совладельцев многоквартирного дома) и управляющая компания. Обе модели работают в соответствии с законодательством, но они отличаются друг от друга.

У большинства украинцев, проживающих в многоквартирных домах, возникает вопрос: кто должен заботиться о состоянии дома, подвалах, лифтах, освещении, крышах и придомовой территории? Две главные формы управления — это ОСББ (объединение совладельцев многоквартирного дома) и управляющая компания. Обе модели работают за законодательством, но между ними — существенная разница.

Как работает ОСББ — и что оно дает жильцам

ОСББ — это добровольное объединение собственников, создающееся для самостоятельного управления домом. Такое объединение имеет юридический статус, ведет счета, заключает договора и принимает решения на общих собраниях жильцов.

Преимущества ОСББ:

• полная автономия — жильцы сами выбирают, с кем заключать сделки, каких подрядчиков нанимать, как распределять средства;
• прозрачность расходов — все платежи и сметы утверждаются коллективно;
• возможность экономить — ОСББ часто находит более дешевых подрядчиков, чем те, кого предлагает управляющая компания.

Но есть и недостатки. Так, ответственность лежит на жильцах — кто-то должен вести бухгалтерию, организовывать собрания, контролировать ремонт. Кроме того, необходима активная участие — пассивные совладельцы могут тормозить принятие решений.

В 2025 году создание ОСББ поддерживается государственными и муниципальными программами, в том числе через возможность участия в энергоэффективных инициативах.

Как функционирует управляющая компания

Это частное юридическое лицо, которое жильцы выбирают (или которое назначается городским советом, если решение не принято самими жильцами). Компания отвечает за весь спектр услуг — от уборки до капитального ремонта.

Плюсы управляющей компании:

• меньше забот для жильцов — не нужно организовывать ОСББ, вести документацию, искать подрядчиков;
• есть ответственная структура — в случае аварий, поломок или невыполненных обязательств можно обращаться напрямую.

Минусы:

• минимальное влияние жильцов — тариф устанавливает компания, изменить его без согласия самой компании сложно;
• риск некачественного обслуживания — если компания не выполняет обязательства, заставить её можно только через суд.
• плата может быть выше — жильцы не имеют механизмов контроля цен.

В случае недовольства услугами такой компании изменить её непросто, подчеркивают в корпорации недвижимости РИЭЛ. По закону необходимо решение большинства совладельцев, заключение новых договоров и часто — юридические консультации.

Правовое регулирование: что изменилось

В 2025 году действует Закон Украины 'О особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме', который определяет, что совладельцы имеют право:

• выбирать форму управления домом;
• создать ОСББ в любое время;
• изменить управляющую компанию, если есть обоснованные претензии.

Также действует обновленный механизм электронного голосования совладельцев — через Дія или сервисы местных органов самоуправления.

Какая модель выгоднее в долгосрочной перспективе

1. ОСББ — это больше усилий на старте, но потенциально более высокий уровень контроля и эффективности. Особенно выгодно, если жильцы активны, заинтересованы в сохранении дома и готовы участвовать в делах.
2. Управляющая компания — удобнее для пассивного большинства, однако эта модель может не стимулировать компанию к высокому качеству услуг, если нет конкуренции или контроля.

В новостройках застройщик обычно 'назначает' свою компанию, но после ввода дома в эксплуатацию жильцы имеют право изменить форму управления.

Что еще стоит знать украинцам

Жильцы многоквартирных домов часто считают придомовую территорию (детские площадки, скамейки, деревья) своей собственностью, но юридически этот вопрос не так прост. Сейчас снова возник вопрос о правовом статусе этой земли: кто ею владеет, что можно и нельзя на ней делать, а также кто имеет право ею распоряжаться, особенно в период войны и послевоенного восстановления.

Также мы рассказывали, что украинский рынок новостроек прошел через значительные изменения за последний год: инвесторы, которые ранее были движущей силой, теперь заняли выжидательную позицию из-за высокой стоимости строительства. Это заставляет девелоперов пересматривать свои стратегии, сосредотачиваясь на точечных, нишевых проектах вместо масштабного строительства.

В статье сравниваются две основные формы управления многоквартирными домами - ОСББ и управляющая компания. Указываются преимущества и недостатки каждой модели, а также подчеркивается важность правового аспекта в выборе формы управления. В то же время, отмечаются текущие вопросы, которые интересуют украинцев, связанные с правовым статусом придомовой территории и изменениями на рынке новостроек.